Vastgoedprijzen in Vlaanderen dalen in bijna de helft van de gemeenten: Wat betekent dit voor kopers en verkopers?
Na jaren van gestage prijsstijgingen zien we een opvallende wending op de Vlaamse vastgoedmarkt: in bijna de helft van de Vlaamse gemeenten dalen de huizenprijzen. Dit blijkt uit recente cijfers van Notaris.be. Volgens experts is dit een mogelijke trendbreuk. Maar wat betekent dit concreet voor huizenkopers, verkopers en investeerders?
In dit artikel analyseren we de cijfers, bespreken we de oorzaken van deze daling en kijken we vooruit naar wat 2025 mogelijk zal brengen.
1. Hoe evolueerden de vastgoedprijzen in 2024?
Volgens de gegevens van Notaris.be bedroeg de gemiddelde prijs van een huis in Vlaanderen in 2024 €367.140, terwijl een appartement gemiddeld €277.338 kostte. Hoewel dit nog steeds een lichte stijging is van respectievelijk 2,5% en 2,2%, spreekt Bart Van Opstal, woordvoerder van de notarisfederatie, eerder van een stabilisatie in de markt.
Daling in de helft van de Vlaamse gemeenten
Op gemeentelijk niveau zien we echter een ander beeld: bijna 50% van de Vlaamse gemeenten rapporteert een daling van de vastgoedprijzen. Dit betekent dat hoewel de gemiddelde prijs in Vlaanderen nog licht steeg, er in veel regio’s wel degelijk een correctie aan de gang is.
Volgens Van Opstal is dit een belangrijk moment:
“Jarenlang zagen we de vastgoedprijzen stijgen, telkens opnieuw. Maar nu zien we dat in een aanzienlijk aantal gemeenten de prijzen dalen. Dit zou een breuk kunnen zijn met de lange periode van constante prijsstijgingen.”
Maar wat veroorzaakt deze daling?
2. Waarom dalen de vastgoedprijzen in veel gemeenten?
Hoewel de algemene prijzen in Vlaanderen nog niet fors gedaald zijn, tonen de gemeentelijke cijfers aan dat sommige regio’s een negatieve prijsevolutie kennen. Dit heeft meerdere oorzaken:
a) Energieprestaties spelen een grotere rol
Een van de opvallendste trends op de vastgoedmarkt is de impact van EPC-scores (Energieprestatiecertificaat) op de verkoopprijs. Woningen met een slechte EPC-score worden steeds moeilijker verkocht.
- Kopers worden voorzichtiger met woningen die hoge energiekosten met zich meebrengen.
- Banken eisen vaker dat energiezuinige renovaties worden opgenomen in de lening.
- Strengere milieuregels en de verplichting om tegen 2050 een beter energielabel te halen, maken energieverslindende huizen minder aantrekkelijk.
Dit leidt tot een situatie waarin sterk wordt onderhandeld over de prijzen van minder energiezuinige woningen.
b) Regionale verschillen en lokaal aanbod
Niet elke regio volgt dezelfde prijsevolutie. In sommige gemeenten, vooral in landelijke gebieden, speelt de kwaliteit van het aanbod een rol.
- In landelijke gemeenten is het aanbod vaak groter dan de vraag, wat drukkend werkt op de prijzen.
- Kleinere gemeentes met minder voorzieningen zien kopers vaker uitwijken naar steden of beter bereikbare regio’s.
Daarnaast kunnen twee aanpalende gemeenten een compleet verschillende prijsevolutie vertonen. Dit maakt het moeilijk om algemene conclusies te trekken over de vastgoedmarkt als geheel.
c) Rentevoeten en economische onzekerheid
De hypotheekrente heeft een directe invloed op de vastgoedmarkt. Na een periode van stijgende rentevoeten in 2023-2024, stabiliseerden de tarieven zich in 2024. Een eventuele daling in 2025 zou de vraag naar woningen opnieuw kunnen stimuleren, terwijl een stijging juist het tegenovergestelde effect zou hebben.
“Als de rente daalt, kunnen meer mensen zich een huis veroorloven en zal de vraag mogelijk stijgen. Maar als de rente stijgt, wordt lenen duurder en zullen sommige kopers afhaken,” aldus Van Opstal.
3. Waar zijn de huizen het duurst en het goedkoopst?
Uit de cijfers blijkt dat bepaalde gemeenten nog steeds bijzonder prijzig zijn, terwijl andere regio’s aantrekkelijk blijven voor kopers met een beperkter budget.
Duurste gemeenten in Vlaanderen (2024)
- Sint-Martens-Latem – €908.530 (eerste Vlaamse gemeente boven de 900.000 euro)
- Knokke-Heist – €895.429
- Kraainem – €678.951
Bij de appartementen blijft Knokke-Heist de duurste gemeente, met een gemiddelde prijs van €667.939.
Goedkoopste gemeente in Vlaanderen (2024)
- Menen is de goedkoopste gemeente, met een gemiddelde huizenprijs van €212.971 en een gemiddelde prijs voor een appartement van €131.406.
Dit toont aan hoe sterk de vastgoedprijzen verschillen per regio, afhankelijk van factoren zoals ligging, voorzieningen en vraag-aanbodverhoudingen.
4. Wat kunnen we verwachten in 2025?
Vastgoedexperts zijn voorzichtig met voorspellingen, maar enkele scenario’s zijn mogelijk:
✅ Scenario 1: Stabiele prijzen met lichte schommelingen
Als de rentevoeten stabiel blijven en er geen grote economische schokken komen, zullen de vastgoedprijzen in 2025 waarschijnlijk licht stijgen of dalen, afhankelijk van de regio.
✅ Scenario 2: Verdere daling in bepaalde segmenten
Als de vraag naar energiezuinige woningen blijft stijgen en strengere regelgeving wordt doorgevoerd, kunnen woningen met slechte EPC-scores verder in prijs dalen.
✅ Scenario 3: Een heropleving door lagere rentevoeten
Mocht de rente in 2025 significant dalen, dan kan dit een nieuwe golf van kopers en investeerders aantrekken, wat de prijzen opnieuw zou kunnen opdrijven.
“Persoonlijk verwacht ik geen extreme schommelingen dit jaar, maar de vastgoedmarkt blijft onder invloed van internationale economische ontwikkelingen,” aldus Van Opstal.
5. Kopen of Wachten in 2025?
Voor wie een woning zoekt in 2025, hangt de beslissing af van de persoonlijke situatie:
✅ Kopen is interessant als je een goede rentevoet kunt vastleggen en een woning vindt die binnen je budget past.
⏳ Wachten kan slim zijn als je verwacht dat de prijzen zullen dalen of als je op zoek bent naar luxevastgoed.
De vastgoedmarkt blijft in beweging, en de uiteindelijke evolutie zal afhangen van economische trends, beleidsmaatregelen en de vraag-aanbodverhouding in specifieke regio’s.
6. Conclusie: Is dit een goed moment om te kopen of te verkopen?
Of je beter nu koopt of nog even wacht, hangt af van verschillende factoren:
✅ Voor kopers:
- Woningen met een slechte EPC-score kunnen interessante onderhandelingskansen bieden.
- De rentestand blijft een cruciale factor: een lage rente maakt kopen voordeliger.
✅ Voor verkopers:
- In sommige gemeenten is de markt nog sterk, maar energiezuinige woningen hebben een streepje voor.
- Wie een minder energie-efficiënte woning verkoopt, kan beter investeren in renovaties om de waarde te behouden.
De vastgoedmarkt blijft dynamisch, en het is belangrijk om de regionale trends en economische ontwikkelingen op de voet te volgen.
Wil je de prijzen in jouw gemeente bekijken? Raadpleeg de meest recente cijfers op Notaris.be.