Wat gebeurt er als je een huis met huurders verkoopt?

Heb je al eens nagedacht om je verhuurde woning te verkopen, maar twijfel je over de impact op de huurders? Als je besluit een bezet huis te verkopen, blijven de huurdersrechten wettelijk gewaarborgd. Echter, als verhuurder krijg je te maken met een specifieke procedure. Daarnaast zijn er gevolgen voor iedereen die betrokken is bij de transactie.

Belangrijkste Punten

• De nieuwe eigenaar moet de bestaande huurovereenkomst respecteren bij een verkoop.
• Speciale voorwaarden onder de Leegstandwet maken het mogelijk een huurcontract te beëindigen.
• Huurders hebben recht op bescherming; ze hoeven niet zomaar te vertrekken bij verkoop.
• Het is essentieel om huurders tijdig over de verkoopplannen in te lichten.
• Een woning verkocht met huurders kan een lagere verkoopprijs hebben door deze beperkingen.

1. Mag je een verhuurde woning verkopen?

Het verkopen van een verhuurde woning is wettelijk toegestaan. Dit gebeurt onder de voorwaarde “Koop breekt geen huur”. Dit houdt in dat de huurder bescherming geniet en de huurovereenkomst voortgezet moet worden door wie het ook koopt. De nieuwe eigenaar is verplicht de lopende huurovereenkomst te respecteren en kan deze niet zonder meer beëindigen.

Wettelijke regels

De wet staat toe dat verhuurde eigendommen verkocht worden. Hierbij blijft de huurovereenkomst geldig voor de nieuwe eigenaar. Afhankelijk van het contracttype en de situatie variëren specifieke regels en opzegtermijnen. Binnen de Leegstandswet heeft het beëindigen van een tijdelijk contract een opzegtermijn van drie maanden. Voor overige contracten is een zes maanden opzegtermijn gebruikelijk. Dit wordt langer als de huurder meer dan 9 jaar in de woning woont. Als de voorwaarden voor eigen gebruik niet zijn voldaan, kan de verhuurder tot 18 maanden huur als schadevergoeding verschuldigd zijn.

Wat staat er in het huurcontract?

Het huurcontract bevat essentiële informatie over de rechten en plichten van beide partijen. Belangrijke afspraken, zoals de huurprijs en borg, gaan over op de koper. Een huurprijsverhoging kan alleen als dit al vastgelegd was. Eventuele overeenkomsten over vergoedingen of koopopties kunnen komen te vervallen, tenzij dit uitdrukkelijk staat vermeld.

Het verkoopproces zelf behelst het op de markt brengen, biedingen ontvangen en de verkoop afronden. De Bloois Vastgoed, met een waardering van 9.2, speelt vaak een belangrijke rol hierin. Gewoonlijk zijn er wekelijks 2-3 bezichtigingen mogelijk. Huurders moeten toestemming geven voor fotografering voor vastgoedsites, maar mogen persoonlijke bezittingen buiten beeld houden of afdekken.

2. Rechten van huurders bij verkoop

Bij de verkoop van een woning is kennis over huurdersrechten cruciaal. Deze rechten bepalen niet alleen de koper zijn keuzemogelijkheden, maar beïnvloeden ook de relatie tussen verkoper en huurder aanzienlijk.

Moeten huurders vertrekken?

De wet beschermt huurders zodanig dat ze meestal in de woning kunnen blijven na de verkoop. De huurovereenkomst behoudt zijn geldigheid, ongeacht veranderingen in eigendom. Verkoop kan huurders alleen raken bij dringend persoonlijk gebruik door de nieuwe eigenaar of bij afloop van het tijdelijke huurcontract. Kopers en verkopers moeten goed geïnformeerd zijn over deze rechten.

Huurders behouden hun woongenot na verkoop. Dit houdt in dat de nieuwe eigenaar de bestaande huurovereenkomst moet eerbiedigen. Huurders hebben het recht om in de woning te blijven tot hun huurcontract eindigt.

Recht op eerste koop

Soms bevat een huurcontract een voorkeursrecht voor huurders bij de verkoop van het pand. Dit geeft hen de kans om de woning te kopen voordat het aan anderen wordt aangeboden. Een dergelijk recht is voordelig voor langdurige bewoners die de woning willen kopen.

Belangrijk is dat huurders sterke bescherming genieten onder Nederlands recht, volgens Artikel 7:223 BW. Eigenaren moeten huurders toelaten tot bezichtigingen door potentiële kopers. Dit garandeert de bescherming van huurders bij de verkoop, wat zorgt voor een transparante en eerlijke deal voor iedereen.

3. Invloed op de verkoopprijs

De aanwezigheid van huurders kan de verkoopprijs van een woning aanzienlijk beïnvloeden. Het is cruciaal te begrijpen hoe dit de woningwaarde beïnvloedt. Dit verschilt namelijk voor investeerders en particuliere kopers.

Wordt een verhuurde woning duurder of goedkoper verkocht?

Over het algemeen wordt een verhuurde woning voor minder verkocht dan een niet-verhuurde woning. Dit prijsverschil kan tienduizenden euro’s bedragen. Het hangt af van factoren zoals de WOZ-waarde en de huuropbrengsten.

Hieronder wordt uitgelegd hoe de leegwaarderatio en de WOZ-waarde elkaar beïnvloeden:

Investeerders versus particuliere kopers

Investeerders vinden een verhuurde woning vaak aantrekkelijk vanwege de directe huurinkomsten. Het zorgt voor een onmiddellijke investeringsrendement. Ze accepteren een lagere verkoopprijs, gebaseerd op de leegwaardeberekening. Particuliere kopers prefereren meestal een woning zonder huurders. Ze waarderen de directe beschikbaarheid en het gebruiksgemak.

4. Hoe informeer je huurders?

Bij het informeren over de verkoop van een huurwoning is transparantie essentieel. Het gedetailleerd bespreken van de verkoop zorgt voor een soepel proces. Verplaats je in de situatie van de huurders. Bedenk wat je zelf zou willen weten als je in die positie was.

Communicatie en afspraken

Informeer je huurders op tijd en op de juiste wijze. Sinds 1 juli 2023 is het schriftelijk vastleggen van afspraken met huurders verplicht. Dit houdt in dat je alle communicatie niet alleen mondeling, maar ook schriftelijk moet vastleggen. De communicatie moet details bevatten betreffende huurprijs, waarborgsom en huurvoorwaarden. Huurders dienen te weten of hun huidige huurvoorwaarden gehandhaafd blijven en wat er met de borgsommen gebeurt. Juridische precisie is vereist om te garanderen dat deze documenten aan de wet voldoen en alle noodzakelijke voorwaarden bevatten.

Bezichtigen met huurders in huis

Het organiseren van bezichtigingen in een verhuurd huis is gevoelig. Maak daarom duidelijke afspraken over de timing van bezichtigingen. Huurders hebben recht op privacy. Het is cruciaal hen niet te belasten met te veel bezichtigingen. Overeenkomen op een vaste bezichtigingstijdschema kan helpen. Zo weten huurders wanneer ze bezoek kunnen verwachten. Dit draagt bij aan de medewerking van huurders en zorgt voor soepele bezichtigingen.

Effectieve communicatie en zorgvuldige afspraken zijn cruciaal om te zorgen voor positieve relaties met je huurders. Vergeet niet, zij willen comfort en leefgemak in hun woning behouden, zelfs tijdens de verkoop.

5. Alternatieven bij verkoop

Bij het verkopen van een verhuurd huis zijn verschillende opties om te overwegen. Je kan de huurovereenkomst beëindigen voordat je verkoopt. Of je verkoopt de woning met de huurders er nog in. De keuze hangt af van marktcondities, de waarde van het huis, en de noodzaak voor eigen gebruik. Verkoopstrategieën variëren en kunnen voordelen bieden, afhankelijk van jouw unieke situatie.

Eerst opzeggen of direct verkopen?

Wanneer je besluit te verkopen, kun je overwegen de huur vooraf op te zeggen. Dit kan leiden tot een hogere verkoopprijs voor een lege woning. Toch kan deze optie tijdrovend zijn en mogelijk juridische complicaties opleveren. Aan de andere kant kan het direct verkopen van een verhuurd huis sneller verlopen. De nieuwe eigenaar neemt dan de huurders over. Met een ‘sale and leaseback’ constructie kun je tot 90% van de overwaarde krijgen.

Wanneer is een verkoop gunstig?

De beste tijd om een huurwoning te verkopen is vaak als de markt sterk is en de vraag naar huurhuizen groot is. Ook het seizoen kan invloed hebben; zo trekt het voorjaar meestal meer geïnteresseerde kopers. Als jouw huis bijvoorbeeld wordt getaxeerd op €425.000,- en je verkoopt voor 80% van de waarde (€340.000,-), blijft er na hypotheek en kosten €234.900,- over. Vergeet niet dat vermogensbelasting en hogere huurkosten je winst kunnen verlagen.

Het overwegen van alternatieven, zoals het nemen van een tweede hypotheek of verhuizen, kan financieel voordeliger zijn. Houd rekening met de verhoogde overdrachtsbelasting voor beleggers en de hogere vermogensbelasting vanaf 2024. Deze belastingen kunnen de eindopbrengst aanzienlijk beïnvloeden. Door je verkoop strategisch te plannen, kun je optimale verkoopperiodes voor je huurwoning vinden.

Bron Links

• Verhuurd huis verkopen met huurder
• Mijn huurwoning wordt verkocht, wat zijn de gevolgen?
• Mijn huurhuis wordt verkocht, wat zijn de gevolgen?
• Een verhuurde woning verkopen | De Bloois Vastgoed
• Verhuurde woning verkopen? (volgens wetgeving 2025)
• Verhuurde woning verkopen aan huurder: kan dat?
• Huis verkopen met huurder – Hoe doe je dat? – Domicus.nl
• Wat is de waarde van een woning in verhuurde staat?
• Waarde verhuurde woning als overige onroerende zaak
• Overname Huurcontract Nieuwe Eigenaar – Voorbeeld
• Huis Verhuren: Wat moet ik regelen? Stappenplan verhuur woning.
• Particulier woning verhuren – Alles wat je moet regelen | HBhousing
• Je huis verkopen en vervolgens terughuren: is dat een goed idee? | Blog | Zelfverkopen.nl
• Beleggingspand verkopen: is dit het juiste moment?